Merhaba Melek hanım, kat maliki, malik olmadan önceki dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulamaz. Bununla ilgili bolca Yargıtay kararı mevcuttur. Size icra takibi yapılırsa itiraz edebilirsiniz, yasal süreleri kaçırmamak ve itiraz şekli hakkında bir meslektaşımızdan yardım alın..

Merhaba Salih bey, iki önerim olabilir. Birincisi başka bir noterde de şansınızı deneyebilirsiniz., noterlerin birinin istediğini diğeri istemeyebiliyor. Yasal olarak apartman yönetimi tarafından bir dava açılacağı ya da ihtarname çekileceği vakit, ödemeyenlerin borçları için ihtarname çekilebileceğine dair alınmış olması gereken bir yönetim kararı olması gerekiyor evet. Vergi no ise zorunlu değil Apartmanlarda çalışan bina görevlisi ücretinden gelir vergisi kesintisi yapılıyorsa ya da bunun gibi bir vergi stopaj gerektiren bir ödeme söz konusu ise apartmanların vergi no alması zorunluluğu var, böyle bir görevli vb yoksa yoktur. Tüm bunlar dışında, burada size ikinci önerim şu olabilir; ihtarname çekmek , daha masraflı bir yöntem. Ve zorunlu da değil. Aidatını ödemeyen daire sakinlerine karşı icra takibi başlatmayı niye düşünmüyorsunuz? İcra takiplerini kendiniz açmanız ve takip etmeniz ölüm gibi zor olacaktır. Ancak cüzi bir ücret karşılığı birçok avukat meslektaşlarımız bu gibi icra takibi işlerinde apartman yönetimleri ile anlaşmakta ve icra takiplerini sistem üzerinden açmakta ve yine sistem üzerinden kolayca takip edebilmektedirler. Bunun için tek yapacağınız apartman toplantısında bu konuda avukata yönetim adına vekaletname vermek üzere karar almak. Bu karar ile birlikte bir noterden avukata vekaletname çıkarmak. Gerisini avukat meslektaşımız halledecektir.

Merhaba Bayram bey. Kiracının dava devam ederken aidat su ve yakıtı da ödemiyor olmasının süreci hızlandırabilecek bir etkisi yok malesef, hızlandırmak için bunlar gerekçe gösterilerek ekstra bir şey yapılamaz. Davaya bunun bilgisini bir beyan olarak sunmanız yine de dava sonucuna hakimde kanaat yaratmak açısından faydalı olur. Bir apartmanın yönetim planında aidat ya da fatura borçlarını ödemeyenlerin elektriğinin / suyunun kesileceğine dair bir madde varsa yönetim bunları kesebilir. Ancak kesmek zorunda değildir.Yönetim kabul etmiyorsa yapılamaz. Madde yoksa da kesilemez. Son olarak, apartman yönetimi aidatı kiracıdan tahsil edemezse, direkt kat malikine gitme hakkı da vardır. Aidat bakımından durum kesin, elektrik su ve yakıt bakımından ortak kullanımda olan elektrik su ve yakıt söz konusu ise yine aidat gibi, malik de direkt sorumlu. Ama kiracı üzerine aboneliği olan sadece daireye has yakıt elektrik ve sudan bahsediyor isek bunlardan kat malikinin sorumluluğu yoktur. Ortak kullanımdan kaynaklanan fatura bedelleri ve aidatın kat maliki olarak size karşı takibe koyulduğunu kabul edersek, tüm bu nedenlerle , size yönetim tarafından yapılan icra takibine itiraz ederseniz bu sefer yönetim size karşı itirazın iptali davası açar ve kazanır. İtiraz etmemek ve ödemek, ayrıyetten bunları kiracınızdan bir icra takibi yaparak istemek daha mantıklı olacaktır.

Yukarıdaki soruya verilen yanıta ek olarak, kat maliki söz konusu borcu ödeyip makbuzunu daha önce kiracıya karşı açtığı itirazın iptali davası da eğer o makbuz borçları ile İLGİLİ İSE delil olarak ekleyebilir evet. Ancak yeni bir alacak kalemini eklemek itirazın iptali davasında eklemek mümkün değil, yeni takip yapılmalı.

Merhaba, zor bir durum. Emlakçı ile muhatap olmayın. Apartman ve site yönetimlerinin daire sakinlerine ait kişisel bilgileri toplaması 1774 Sayılı Kimlik Bildirme Kanunu’na (“KBK”) ve “Kimlik Bildirme Kanununun Uygulanması İle İlgili Yönetmeliği’ne” (“KBKUY”) yine 7201 Sayılı Tebligat Kanunu’na göre yasal yükümlülükleridir. Bildirmelerinin zorunluluk olduğunu, aksi takdirde kendilerine yapılması gereken tüm tebigatların bundan sonra Tebligat kanunu ve kat mülkiyeti kanunu’nun ilgili düzenlemelerine göre ilan tahtasına asılmak suretiyle yapılmış sayılabileceğini belirten bir yazı ya da form hazırlayın, tüm dairelerin kapısını çalarak dağıtın, size doldurup iletmelerini isteyin. İletmeyenler ya da kapıyı açmayanlar için dairelerine noter ile ihtarname göndererek bu hususu yerine getirmelerini istemeniz gerekiyor. Yasal olarak durum bu iken, tabi uygulamada bunun mümkün olması bazen zor. Eksi bakiyeyle devraldığınızı söylemişsiniz, ihtarname masrafını nasıl karşılayacağınızı bilemiyorum. Bundan önce, muhtara da sorarak şansınızı denemenizi tavsiye ederim. (muhtarın size bilgi verme zorunluluğu yok tam tersi sizin muhtarı bilgilendirme zorunluluğunuz var yasal olarak.)

Merhaba Bayram bey, evet dava sürerken birikenler için ayrıca ilamsız icra yapılması gerekir.

Merhaba Berkant Bey bayramdan dolayı yaşanan gecikmeden ötürü özür dilerim. Sizin de dediğiniz gibi apartman aidatında zamanaşımı süresi 5 yıldır, yani geriye dönük 5 yıllık aidat borçları istenebilir. Ayrıca elbette size tek tek hangi ay için ne kadar aidat istediklerini bildirmek zorundalar. Bunun için yazılı olarak ihtar çekmeliler, ihtara rağmen ödenmezse ancak o zaman icra takibi ya da dava açmalılar. Ki bu ihtarla (ya da doğrudan icra takibi açarlarsa takip ile) istenen miktar size göre ödenmeyenden çok fazla itiraz hakkınız var.. O zaman sizin itirazınızla icra durur, onlar icrayı devam ettirebilmek için dava açmak zorundalar, açacakları davada mahkeme her iki tarafın da itirazlarını inceleyecek, icrayı kısmen ya da tamamen iptal ettirebilecek veya devam ettirebilecektir. Şu an size resmi ve yazılı bir bildirim yapılmadan bir ödeme yapmayabilirsiniz, çünkü sizin de dediğiniz gibi miktarda anlaşmazlık var. Veya illa yapacaksanız, ödemeyi yaptıktan sonra yönetimden geçmiş döneme ait başka borç kalmadığına dair bizzat yöneticinin imzasını taşıyan bir kağıt alın.

Merhaba Ramazan bey. Kat mülkiyeti kanunu'nun 39. maddesine göre Yönetici, yönetim planında belirlenmiş zamanlarda, eğer böyle bir zaman belirlenmemişse her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında ya da yılın birinci ayı haricinde her zaman yöneticiden hesap vermesini isteyebilirler. Bu konuda yapılabilecek şeyler çok. İlk olarak, olağanüstü toplantı düzenlemek düşünülebilir. Yöneticiyi görevden almak ya da değiştirmek isteyen kat malikleri ya olağan kat malikleri kurulu toplantısını beklemelidir ya da o toplantı zamanına çok varsa yöneticinin onayı olmasa dahi , kanundaki usülüne uygun şekilde duyuru yaparak tüm kat maliklerini olağanüstü toplantıya çağırmalıdır. Olağanüstü toplantıda, tüm kat maliklerinin en az yarısının kararı ile yöneticinin şu kadar süre içinde hesap vermesine, aksi takdirde görevden alınacağına dair karar verilebilir. Bu kararın bir nüshası da hesap vermeyen yöneticiye iadeli taahhütlü mektup ile ya da elden imza karşılığı tebliğ edilebilir. (Karar metnini yöneticiye tebliğ etmeden önce cüzi bir danışmanlık ücreti karşılığında da olsa bir avukat meslektaşa göstermenizi öneririm). Buna rağmen yönetici birşey yapmazsa, yönetici ilk seçildiği zaman hangi oy çoğunluğu ile seçilmişse, aynı oy oranı ile ikinci bir olağanüstü toplantı yapılarak görevden alınabilir. Bir başka yöntem, toplantı yapmadan, doğrudan kat maliklerinin en az yarısı olarak bir tutanak tutup, aynı şekilde bir karar alınır. Daha sonra yöneticiye noterden bir ihtarname çekilir. İhtarname kısmında avukat yardımı almanızı öneririm. (İleride görevine son verildiği takdirde yönetici dava açarsa haksız yere görevden alındım diye , ihtar içeriğine yazılanlar önem arz edecek.) İhtara rağmen hesap vermez ise, yöneticinin görevine son vermek üzere bir olağanüstü toplantı yapılır ve son verilir. Son olarak; apartmanın gelir giderleri yani hesaplarının denetlenmesi denetçi ya da denetçilerin görevi aynı zamanda. Denetçiniz var mı? Yönetici gibi mi davranıyor o da? Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa; kanunen bu denetim her üç ayda bir yapılır; eğer haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Denetçi de yöneticinizi koruyorsa ya da umursamaz ise, yönetici hakkında hesap verme kararı verirken denetçi hakkında da denetleme yapmasına dair karar verebilirsiniz. Yöneticiye ihtar çekilecekse, aynı ihtarda denetçiye de denetim görevini yapması için çağrıda bulunulabilir.

Merhabalar, genel kurul kararı olduğu için ödemek zorundasınız. Site yönetiminin belirli bir iş için topladığı paranın,iş bittikten sonra kalan bakiyesini iade etmesi zorunlu değildir, bu konuda genel kurulda yeter sayısı ile alınan bir karar varsa bu para başka işler için harcanabilir. Karar yoksa ancak o zaman iade edilmesi gerekir. Üçüncü sorunuza, genel kurul kararındaki tam ifadeyi görmeden yüzde yüz doğru bir yorum yapamıyorum. Örneğin " X işi için masraf olarak 350 tl toplanmasına karar verilmiştir. Gereken masrafın toplanan 350 tl yi aşması durumunda aşan kısımlar aidatlardan karşılanacaktır" diyorsa sadece, şu an 250 tl toplanması uygun değildir. Ancak ek olarak örneğin "Meblağ aidatlardan karşılanamıyorsa ek masraf toplanabilir" gibi bir ifade geçiyorsa veya "aidat olarak artan meblağ olduğu sürece aidatlardan karşılanacaktır" denmişse örneğin, o zaman 250 liraların toplanması mümkün ve uygun olur.

Merhabalar. Eski borçlardan eski ev sahibinin sorumlu olması yasanın standart öngördüğü, ancak aksi kararlaştırılabilir bir hükümdür bu elbette. Eski ev sahibi ile yeni ev sahibi (yani siz) aranızda bir sözleşme yaparak alacak ya da borçları devralabilirsiniz, Alacağın devrinde de borcun devrinde de sözleşmenin yazılı olması zorunlu ancak noter onaylı olması zorunlu değil, doğrudan A4 kağıdına yazsanız da olur. Noter onaylı olması, ileride tarafların "bu benim imzam değil" gibi imza inkarı vesaire yapması bakımından daha güvenli olur sadece. . Dikkat: burada aidat ve kiralar konusunda bir ayrım yapmak gerekiyor. Aidatlar ev sahibinin sorumlu olduğu borçtur, kira sözleşmesi ile kiracının sorumlu tutulmuş olması apartmanı bağlamaz. Apartman, alacağını ev sahibinden tahsil etme yoluna gider. Aidatın alacaklısı apartman yönetimi. Siz aidat bakımından yeni malik olarak , eski malikin aidat borcunu devralıyorsunuz. Borcun devri yani aidat borçlarını devralmanız alacaklının izin vermesine bağlı. (aidat alacaklısı olan apartmanın/apartman yönetiminin izni gerekiyor) Apartman yönetiminin sizin ödemenize karşı çıkacağını düşünmüyorum. Siz eski malik ile aranızda borcu devraldığınıza dair bir sözleşme yapmanız koşuluyla (bu sözleşmeyi apartman yönetimine sunmanıza gerek yok), yönetim daire satıldığında borçları kimin ödeyeceğine dair sorduğunda siz doğrudan kabul edip bu aidatları ödeyebilirsiniz. Dolayısıyla aidat borçlarını devralmanız bakımından kiracının rızası gerekli değil ancak yönetimin rızası gerekli. Yönetime eski malik dönemindeki aidatları öderken, yönetimden geçmiş borçları eski malik X yerine sizin ödemenize yönetim olarak rızaları olduğuna dair bir kaşeli imzalı belge alırsanız, sıkıntı yaşamazsınız daha sonra (Yönetimin ikinci kez tahsilat için eski malike gitmek gibi bir kötüniyetlilik yapmasının önünü kesersiniz). Apartmana karşı aidat borcunu devralmanız borcun devri. EĞER KİRA SÖZLEŞMESİNDE AİDATLARDAN KİRACININ SORUMLU OLDUĞU YAZIYORSA, kiracı ile iç ilişkide aidattan kiracı borcçlu ,kiraya veren yani ev sahibi alacaklı. İç ilişkide eski ev sahibi ile yeni ev sahibi bakımından bu bir alacağın devri. Aynı şekilde iç ilşki alacağı olan kiralar da eski ev sahibi bakımından birer alacak, siz eğer kiracının sizden önceki dönemde ödemediği kira alacaklarını da eski malikten devralmak ve siz alacaklı olmak istiyorsanız (ve böylelikle kiracıya karşı siz yasal takip vb yapmak istiyorsanız), bu da bir alacağın devri olur. Siz kiralananı satın alarak kira sözleşmesinin yasa gereği tarafı oluyorsunuz, sözleşme size otomatikman devredilmiş oluyor. Sözleşmenin tarafı değişiyor, yeni tarafı olarak da siz sözleşmeden kaynaklanan satın alma tarihinizden SONRA doğacak tüm alacakları talep edebilme hakkına yasa gereği sahip oluyorsunuz. Satın alma tarihinizden önceki kira alacaklarını kiracıdan talep edebilmeniz için, eski malik ile siz arasında alacağın devri sözleşmesi yapılması gerek. Bunda ise borçlunun yani kiracının rızasına falan gerek yok. Eski malik ile yeni malik yazılı bir sözleşme imzalarsa, eski malikin devralmasından önceki dönem kira alacaklarını da yeni malik kiracıdan talep edebilir, kiracıya bu hususta bir ihtar çekilerek alacağın devri bildirilir. (İznini almak değil, sadece bildirim.) Yine yeni malike de ödemezse, o zaman yasal takibe geçilir. Burada yapılması gereken şey, eski kiraya veren yani eski malik ile siz basit de olsa bir yazılı sözleşme yapmalısınız, satın almanızdan önceki dönemdeki kira ve aidat aylarını ve miktarları tek tek belirterek aidat borçlarını ve kira alacaklarını devredildiğini belirtmelisiniz. Sözleşme hazırlanmasında da, daha sonra kiracıya karşı takibe geçilmesinde de bir avukattan danışmanlık almanızı ŞİDDETLE öneririm. Sözleşmede ve ihtarnamede kullanmanız gerekli ifadeleri kullanmayarak normalde alabileceğiniz alacaklarınızdan da olmayın. Daha detaylı bilgi için [email protected] adresimize mail gönderebilirsiniz. Saygılar.

Merhaba Orhan Bey geç yanıt için üzgünüm umarım görürsünüz. Yabancı uyruklu kişiler de dahil, aidat borçlarını ödemeyenleri yönetici olduğunuz apartman adına icraya verebilirsiniz. Sadece bu kişilerin adreslerinin tespit edilmesi kısmındaki süreç daha uzun sürer ve daha masraflı olur. Kiracı olan türk aileler bakımından da malesef ev sahiplerine yani yine yabancı uyruklulara karşı icra takibini açmak zorundasınız, çünkü aidattan apartmana karşı sorumlu olan dış ilişkide ev sahipleridir. Kiracı ile ev sahibi arasında aidatları sen ödeyeceksin gibi bir sözleşme var ise bile, apartman doğrudan kiracıya icra takibi yapamaz, kanun kat maliklerini sorumlu tutmakta. Sizin muhataplarınız hep kat malikleri olacak. İcraya verme bakımından, avukatla ilerlemenizi öneririm. Bunun sebebi, icra dairelerinin bazı işlemleri kendiliinden yapmaması, her seferinde talep istemesidir. Avukatlar bunları sistemden halledebilir, sizin ise küçük şeyler için bile sürekli adliyeye gitmeniz gerekir. E-devletten icra dosyaları içerikleri görünmez. Apartman, bir avukat meslektaşıma vekaletname versin, toplantıda da icra takibi ve hukuki iş ve işlemler için karar alın.

Merhaba Şenol bey, geç yanıt için üzgünüm. Sorun yaşayabilirsiniz, çünkü bunun için yapmanız gereken yönetime bir ihtar çekmek, ardından da dava açmaktır. Kendiniz ben siz açana kadar eski bedeli yatıracağım diyemezsiniz, yönetim eksik kısımları icraya koyabilir, itiraz ederseniz icra mahkemesinde dava açar, icra mahkemesi dar yetkili bir mahkemedir ve bu şu demek: sizin gerekçelerinizi incelemez, sadece ödendi mi ödenmedi mi ona bakar. Aleyhinize karar verir. Siz, geniş yetkili mahkemelerde bir dava ile bu ödememe talebi ve hizmetin düzeltilmesi tam hale getirilmesi talebinizi dava edebilirsiniz.

Merhaba Abdullah bey, satın alma tarihinizden itibaren tüm aidatlar yeni malikin yani sizin sorumluluğunuzda. Dolayısıyla kiracıyı çıkarana kadar ödenmesi gereken aidatlardan apartman yönetimine karşı siz sorumlusunuz. Kiracının ödeyeceğine dair kira sözleşmesinde hüküm vardıysa, kiracıdan onun yerine ödediğiniz bu aidatları almak için hukuki yollara başvurabilirsiniz.

Merhaba Abdullah Bey, bu daire sakini kiracı ise, ona karşı değil, malike karşı icra takibi yapılabilir. Bu konuda yönetici olarak otomatik yetkili değilsiniz. Bir gündem maddesi olarak oylamaya sunulup, sizin bir avukata vekalet verme ya da hukuki yollara bizzat başvurma yetkisi ile yetkilendirilmeniz gerekiyor. Bunun için bir kat malikleri genel kurulu (apartman toplantısı) yapmalısınız, normal usül ile aynı şekilde ilk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanılmalıdır ve oy çokluğu ile karar alınır, ancak ilk toplantıda yeterli katılım sağlanamazsa ikinci toplantıda karar yeter sayısı artık katılanların salt çoğunluğu olacaktır. İlk toplantıda yeterli katılım var ise, size oy çokluğuyla yetki verilmeli, yeterli katılım yok ve ikinci toplantı yapılacak ise ve bu yetki size ikinci toplantıdakilerin "salt çoğunluğu" ile (en az %51) yetki verilmelidir.

Merhaba Ercan bey, bir apartmanın yönetim planında aidat ya da fatura borçlarını ödemeyenlerin elektriğinin / suyunun kesileceğine dair bir madde varsa yönetim bunları kesebilir. Ancak kesmek zorunda değildir. Madde yoksa kesilemez. Yönetim bu şekilde birşey yaparsa derhal yönetim planını incelemek istediğinizi belirtirsiniz, göstermezler ise planın şahsınıza gösterilmesini, planda hüküm yok ise yapılanın hukuksuz olacağını belirterek ihtar çekmek imkanınız mevcut. Şu anda yönetime incelemek istediğinizi söylerseniz, yönetim yönetim planında olmadığını fark ederek toplantı vs yaparak madde ekleyebilir / değiştirebilir. Son olarak, bildiğiniz üzere apartmanın tadilat, aidat vb borçlar bakımından muhatabı siz değil ev sahibiniz, dolayısıyla normal şartlar altında apartmanın size karşı yasal yola başvurma hakkı yok. Ancak iç sözleşme yani kira sözleşmesi kiracıyı bunları ödemekle yükümlü tutuyor olabilir, o ayrı. Apartman size icra takibi vs. yapamaz, ev sahibinize yapabilir. Ama kira sözleşmenize göre de bunları ödemekle siz yükümlü iseniz, bu sefer ev sahibiniz de sizden bunları almak için hukuki yollara başvurabilir. Ne yapılmalı sorunuzun tek bir cevabı yok. Yönetim tarafından yapılacak işlemler sebebiyle mağdur olabileceğinizden , ayrıca kendisinin ödememesi durumunda istenen giderleri sizin ödemek zorunda kalırsanız bunları kira bedelinden düşeceğinizden bahsederek ev sahibinize ihtar çekilmesi yapılabilecek yöntemlerden biri olabilir. İhtara şunu da yazın bunu da yazın diyebilmem mümkün değil, ancak genel hatları ile izleyebileceğiniz yöntemlerden biri bu. Kafanıza göre kiradan kesmek değil, ihtar sonrası bu yapılabilir. Ev sahibine mesaj atmak, aramak, sözlü söylemek mahkeme karşısında yeterli değildir, bir davalaşma durumunda ev sahibi kiracım bana hiç söylemedi bahsetmedi, bilseydim öderdim,vb diyebilir, yalan ve inkar yoluna gidebilir. İhtarname hem bu ispatlar bakımından hem de ev sahibinizi temerrüde düşürmek bakımından gereklidir. İhtarda kullanılacak ifadeler önemlidir, bir avukat meslektaşıma ihtarname metnini hazırlatmanızı öneririm. Bizimle çalışmak isterseniz, [email protected] 'ye mail göndermeniz yeterli.

Merhaba, geç yanıt için üzgünüm umarım görebilirsiniz. Siz resmi olarak (yani usülüne göre yapılmış bir apartman toplantısı ile seçilerek) yönetici olmadığınız için, ayrıca o apartmanda bir daire maliki de olmadığınız için, apartmanın sizi bu konuda avukatla anlaşma ya da dava açma gibi bir yetki ile yetkilendirmesi mümkün değil. Ancak apartman usülüne uygun bir karar alıp yönetici seçer, yöneticiye de bu yetkileri verir ise, yönetici bizzat kendisi ya da bir avukat aracılığıyla aidatını ödemeyenlere hukuki süreci başlatabilir.

Merhaba, geç yanıt için üzgünüm umarım görürsünüz. İcra takibi açmışsınız ve o da az da olsa ödeme yapıyor, dolayısıyla daha çok yap neden yapmıyorsun deme imkanınız yok. Takip kesinleşti ise bu kişinin banka hesaplarına vb. haciz talep edebilirsiniz o ayrı, icra dosyasının detaylarını bilmiyorum. Sorunuzun son kısmı çok güzel, aslında zekice bir yaklaşım. Bu konuda verilmiş bir mahkeme kararı ya da kişisel verileri koruma kurulu kararı görmedim, yani direkt borçlunun / ödemeyenin ilan edilmesi yasak evet dediğiniz gibi, ancak peki ödeyenler asılabilir mi? Kanaatimce bu hareket risklidir. Şöyle ki, kişisel verileri koruma kurumu, bazı kararlarında "kişisel veriyi dolaylı yoldan açık etme" gibi ibareler kullanıyor. Bu hareket, bu geniş yoruma sokulur mu, sokulabilir. Sokulmayadabilir. Yanıtım, suç değil, ancak "riskli". Ben hakim olsam, bunu kvkk ya aykırı saymazdım. Ancak başka bir hakim sayabilir.

Muhsin bey merhaba, öncelikle geç yanıt için çok üzgünüm, yetişmekte bazen zorlanıyorum.. Evet, kanunen müteahhit binanıza iskan almak zorundaydı , almamış. Müteahhitin teslimi eksik yaptığı gerekçesiyle dava edilme imkanı vardır., bu dava sonucunda, müteahhit iskan iznini almaya mecbur tutulur. Ancak buna rağmen müteahhit gereğini yapmayabilir, müteahhite tebligat usülüne uygun şekilde ulaştırılamayabilir, minareyi çalan kılıfını da hazırlamış olabilir, bu aamlar tebligatla bile bulunamaz olmayı çok iyi bilirler ve bu tür davalar SENELER sürer. Bu konuda yapılabilecek diğer alternatif ise; müteahhidin borçlarının ödenmesi , iskanın daire malikleri tarafından alınması ve sonradan müteahhide rücu edilmesidir. Ancak bunların ikisi için de, yani müteahhidi sorumlu tutmak için, 10 yıllık zamanaşımı süresi mevcut. Sizin apartmanınızın 11 yıldır bunun neden gözardı ettiğini bilemiyorum, ancak şu anda müteahhide iskanla ilgili açılacak davalarda zamanaşımının dolduğunu öne sürebilir, davanız sırf bu sebeple reddedilebilir ve üstüne bir de müteahhitin avukatına avukatlık ücreti vs ödemek zorunda kalabilirsiniz. Otoparkın müteahhitin eşyalarıyla depo olarak kullanıldığını müteahhite orayı boşalttırmadan önce mahkemeden bir tespit yaptırtaraf tespit etmiş olsaydınız, geriye dönük bir işgal bedeli isteyebilirdiniz. Ancak şu an eşyaları boşaltmış müteahhit, nasıl ispatlayacaksınız yılarca orada eşya durduğunu? Sadece beyan yeterli değil, fotoğrafları varsa örneğin, o eşyaların daire maliklerine ait değil de müteahhide ait olduğu nasıl kanıtlanacak? İlk tespiti yaptırmak, daha sonra müteahhide eşyaları gel al demek, daha sonra almazsa hem tahliye hem işgal bedeli, alırsa da sadece işgal bedeli için dava yoluna gitmek daha mantıklı olurdu, elinizde tespit zaten hazır olurdu. Garajdaki tadilat eksiliği de, asansördeki sorun da iskanla aynı şekilde ayıplı teslimdir ve 10 yıllık zamanaşımına tabidir. İnternetten araştırmalarla asliye hukuk mahkemesinde dava açmak kadar büyük bir risk göremiyorum, harçlar yüksek. Ayrıca zaten asliye hukuk mu tüketici mahkemesi mi o da ayrı bir konudur. Davaları açmak için avukat tutmak şart mı sorunuz üzerine , avukatsız ilerlemeyi düşündüğünüzü seziyorum, her avukat dahi bu davalara bakmakta istekli olmaz, teknik davalardır. Böyle bir niyetiniz varsa, açmanıza bir engel yok, ancak aklınıza gelmedik engellerle karşılaşacağınıza emin olun. Bu tip davalarda dava açma masrafı düşük değildir. Ancak masraf ve avukatlık ücreti zulüm gelmemeli, forum soruları ile yürütülebilece işler değil. Örneğin zamanaşımı aklınıza gelmemiş. Şahsi olarak ben, 10 yıl geçmiş olduğundan kolay kolay böyle bir işi almak taraftarı olmam, alacak isem de müvekkillerime sadece zamanaşımı sebebiyle bile reddedilebileceğini açıklarım...

Yaren hanım, böyle bir durumda dava açılabilir açılmasına ancak dava masraflarınıza değecek mi? Ucuz birşey değildir. Ayrıca diyelim tüm masrafları göze aldınız, davanın kabulü kesin değildir, tartışmalıdır. Her ne kadar kat mülkiyeti kanununa göre daire maliklerinin birbirleri ile iyi geçinme ve ortak yaşamın kurallarına uyma yükümlülükleri varsa da, bir yandan da mülkiyet hakkı yani ayni hak var. Bu şu demek, komşularınız diyebilir ki ben dairede oturmak zorunda değilim, mülkiyetim, ister oturur ister oturmam, ayın birkaç günü dairede kalıyorum o yüzden yakmıyorum. Haklı bir savunmadır. Çünkü mülkiyetim değil mi gece davul çalabilirim demiyor mesela, doğrudan komşuları rahatsız edici bir faaliyet değildir petek yakmamak. Pasif bir rahatsız ediciliği vardır. Diyelim ki hakim davayı reddetti, tüm masrafları yaptığınızla kalacağınız gibi üstüne bir de karşı tarafın vekillerine yüklü avukatlık ücretleri ödersiniz. Açılmayacak bir dava değil ancak riskli görüyorum. Tercih sizin.

Merhaba. Sözleşmenizde aidattan sizin sorumlu olduğunuz yazıyor ise siz ödemek durumundasınız, bu zamana kadar ev sahibinin ödemiş olması bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz ya da değiştirmez. Bu zamana kadar ödüyor olması, onun kendi takdiri ile sizden almaması gibidir. Şöyle düşünün, sizden kiraları hep öğrenci olduğunuz için vb herhangi bir sebeple kendi rızasıyla eksik alsaydı, bu yıl tam isteseydi, yoo bu yıla kadar hep eksik aldın yine öyle devam et diyemezdiniz. Kısacası, eğer sözleşmenizde aidatları kiracı öder yazıyor ise, şu anda aidatları ödemezseniz buna dayanarak tahliyenizi isteyebilir. EĞER SÖZLEŞMENİZDE (geçerli olan ikinci yani son sözleşmenizden bahsediyorum) AİDATA DAİR HİÇBİR HÜKÜM YOK İSE, ancak o zaman sizden isteme hakkı yoktur ve bu sebeple sizi tahliye edemez.

Merhaba Erol bey. Ev sahibi karışacak elbet, ben karışmam deme hakkı yok. Aparman yönetimine karşı sorumlu olan ev sahibidir. Kira sözleşmesinde aidaattan kiracının sorumlu olduğu kararlaştırılsa bile bu apartman yönetimini enterese etmez, yönetim olarak ev sahibinden ödenmeyen aidatların tahsili için hukuki işlem başlatabilirsiniz.Ev sahibi, kiracısına rücu edebilir, o onların arasındaki ilişkidir. Ev sahibini şikayet edecek bir merci aramayın, bu şikayetlik bir konu değil, suç değil. Aidatın tahsili için ev sahibine ilk ihtarname gönderilir, direnirse icra takibi başlatılır ya da dava açılır. Yönetim defterinde aidatı ev sahibi ödeyecektir demesine gerek yoktur, kanunen ev sahibi sorumludur zaten. Apartman toplantısı ile bu daire malikine ihtar çekilmesi hususunda karar alıp ihtar çekilmelidir, ilk adım budur, ihtardaki ifadeler önemlidir. Sonradan icra takibi ya da dava yoluna giderken ihtarı eksik çekilmesinden dolayı süreci baştan almak zorunda kalmamak için bir avukat ile ilerlemenizi öneririm. Apartman toplantısında yönetime tahsil edilmeyen aidatların tahsili için ihtarname çekmek dahil her türlü hukuki yollara başvurmak için avukat ile anlaşmak yetkisi verirsiniz, tıkır tıkır işlemlerinizi avukatınız halleder. Büromuzdan hukuki danışmanlık almak isterseniz, [email protected]'den bilgi alabilirsiniz. Saygılarımla.

Yönetici buna tek başına karar veremez. Apartman toplantısında karar yeter sayısı ile karar alınırsa, o zaman yıllık ödemekle yükümlü olursunuz ve buna uymanız gerekir.

Merhaba Nihat bey, aidat ödemeyenlerin borcu diğer dairelere ödetilemez. Yönetime ilk önce sözlü olarak, daha sonra gerekirse ihtar çekerek aidatın 14 daireden değil sadece 12 daireden alınacağına dair oybirliğiyle alınmış bir karar varsa tarafınıza verilmesini belirtin. Böyle bir karar muhtemelen yoktur ve size sunamayacaklar. Aidatın bazı daireler tarafından ödenmeyeceğinin kararlaştırılması için oybirliği, (aidatın miktarının ya da zam oranının kararlaştırılması için ise oyçokluğu) ile alınmış bir karar gerekir. Aidat ödemeyenlere yönetimin yapması gereken şey yasal takiptir, eksik ödemeyi diğer dairelerden tahsilat değil. Bu konuya da ihtarınızda yer verirsiniz. İhtar konusunda bir hukukçudan yardım almanızı öneririm.

Merhaba, geç yanıt için üzgünüm umarım görebilme imkanınız olur. Çok büyük bir sorun ne yazık ki. Bu kat malikinin mernis yani resmi ikametgah adresi türkiye'de bir adres ise, noterin o adresi görememesi bilememesi imkansız. İhtar gönderemiyoruz demenizden, türkiyede kayıtlı bir mernis adresinin olmadığını anlıyorum. Bu durumda tek yol "ilanen tebligat"tır. Bu çok yüksek masraflı ve biraz uzun süren bir yöntemdir. Bu kişiden alacaklı olunan aidatların katbekat üstünde ( birkaç bin lira) gibi masraflar ile bu tebligat sorunu bu yolla aşılabilir, ancak değer mi siz değerlendirin. Aidat borcu çok aşırı yüksek ise ve değer derseniz, bu konuda bir avukatla anlaşın.

Merhaba karar defteri zorunludur. Çünkü hakim borçluların sorumlu tutulduğu aidat miktarının doğruluğunu ve geçerliliğini saptayabilmek için kararlaştırılan aidatın miktarını ve ne kadar oy sayısı ile kararlaştırıldığını, usülüne uygun olup olmadığını inceleyecektir.

Merhaba. Bu durum aidat vermeme sebebi değildir, tarafınıza icra takibi yapılabilir ve misliyle ödemek zorunda kalabilirsiniz. Yönetime şikayetinizi sunmakla uygun olanı yapmışsınız. Yönetim ve toplantıda verilecek kararlarla durum şekillenmek durumunda.

Fatih Bey, iç içe durumlar var ve kesin şöyle olur kesin böyle olur demek çok doğru olmaz, çünkü baya baya bir dava konusu olur bundan. Aslında yöneticinin istifası sadece dediğiniz gibi yazı asarak falan olmaz. Uygulamada bu şekilde çok yapılıyor ama olması gereken yöneticinin bunu olağanüstü bir genel kurul toplantısı yaparak orada açıklaması, toplantı tutanağı ile istifanın sabit olmasıdır. Banka örneğin, sizin götürüp elden vereceğiniz istifa dilekçesine göre işlem yapmayabilir. Genel olarak, apartman yöneticisinin istifası halinde yapılacak olan, sizin de dediğiniz gibi bir olağanüstü toplantı ile yeni bir yönetici atanmasıdır. Burada şuna dikkat edin, ilk olarak olağanüstü toplantı yapma üsüllerine uyun, toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla çağrı yapmak gibi. İkinci olarak olağanüstü toplantı ile seçilen yöneticinin görev süresi yıllık olağan toplantıya kadar devam edecektir, unutmamalısınız. Olağan toplantıda tekrar bir seçim yapılması gerekecektir. İstifa eden yöneticinin binaya ait evrakların ve defterlerin yeni yöneticiye teslim edilmeyeceğini yazdığını belirtmişsiniz, bu konu asıl büyük sorununuz. Bu şekilde bir hakkı yok, teslim etmemesi durumunda oluşacak zararlardan kendisinin sorumlu tutulacağına dair istifa eden yöneticinize ihtarname çekilmesi gerekli bir yoldur. İhtarname konusunda bir avukatla anlaşın. Son olarak , sizin de dediğiniz gibi, eski yönetici eğer iddiasına göre cebinden yaptığı harcamaları apartman sakinlerinden almak istiyorsa, alabileceğini düşünüyorsa dava açmasına bir engel yoktur. Bir yönetici usülüne uygun karar alınmadan, apartmanda bir tadilat yaptırmak vb gibi giderleri yaparsa, yaptıktan sonra dairelerden bunun masrafını isteyemez. İlk önce usülüne göre bir karar alınmış olmalıdır. Karar olmadan cebinden ödeme yapması, talep yapabilmesini sağlamaz. Kendisi buna göre, ister dava açar, ister açmaz...

Özcan Bey, geç yanıtım için üzgünüm, gözden kaçmış. Sorunuz biraz zor bir soru, çünkü cevabı çok net değil. Öncelikle, bloklarınızın ayrı ayrı yönetimleri olmasının hukuka uygun olup olmadığını şöyle değerlendirin; blokların ayrı yönetimleri olabilmesi için tapu kaydında ayrı parsellerde yer alıyor olması gerekiyor. Yönetim planının da bu şekilde olması gerekiyor. Saçma geliyor kulağa ama böyle, tek parsel üzerine kurulmuş blokların yönetiminin ayrılması Yargıtay tarafından hukuki olarak kabul görmüyor. Eğer bloklarınız ayrı parsellerdeyse yani ayrı yönetim olması hukuki bir durum ise; güvenlik ücretinin blok başına aidattan ayrı olarak toplanmasına dair alınan kararda toplantı yeter sayılarının ve karar sayılarının doğru olup olmadığı incelenmeli. Eğer doğru ise, bu şekilde bir karar alınması mümkün. Toplantıya 10-15 daire de katılsa, eğer toplantı çağrıları usüle uygun yapılıyorsa ve buna rağmen az katılım oluyorsa bu az katılımla karar verilecektir. Bu şekilde bir güvenlik olayına katılanların oy çokluğuyla karar verilebilir. Tüm bunlar (ayrı yönetim, oy çoğunlukları) usülüne uygun ise ve toplantıda istemeyenler çoğunlukta çıkmaz ise, yapabilecek bir şeyiniz yok.

Merhaba Sibel hanım. Yöneticinin (hatta aslında "denetçi" kimse onun) masrafları göstermesi, liste halinde aleni olarak ya da mail ile göndererek vb yollarla tüm kat maliklerini bilgilendirmesi, şeffaf olması gerekmekte. Masrafların dökümünün aidat ödeyenlere sunulması için denetçiye ve yönetime ihtarname çekilmelidir, bu konuda dilerseniz ihtarname çekebilirsiniz, yardımcı olması için bir avukatla da anlaşabilirsiniz. Şu konuda hatanız var bir tek; aidatları ödeyen kiracılar olsa bile aidat miktar kararlarının alınmasında yöneticinin muhatabı kat malikleridir, kiracıların tercihi kararlara esas alınamaz, bunun istisnası kat malikinin yani ev sahibinin kiracıya vekalet ve yetki vermesidir. Bu nedenle kat maliklerine karar defteri imzalatarak aidat belirleniyor demişsiniz ya, eğer kat malikleri sayıca olması gereken gibi sağlandı ise bu aidat miktarı kararları geçerli olacaktır , kiracılara sorulmaması bir geçersizlik sebebi değildir bilakis kural olarak kiracılara zaten sorulmaz. Kiracının taşınmaza yapılan tadilat giderlerinden sorumlu olmayacağı genel prensip olarak doğru bir bilgi ANCAK, apartman yönetimine karşı ileri sürülebilecek birşey değil. Ev sahibinize karşı bunu ileri süreceksiniz. Aidattan ne yapılacağı, normal temizlik vb günlük kullanım haricinde aidat gelirleriyle onarım gibi büyük işlerin yapılıp yapılmayacağı kat malikleri genel kurulunda alınacak karar ile şekillenecek bir husus. Toplantıda usülüne uygun sayı ile aidatların bu kapsamda da kullanılacağına dair karar alınırsa aidatlarla ana taşınmaza yapılan giderler ödenebilir, aidatı kiracı ödese de bu böyle hale getirilebilir. Aidata bunların dahil olmaması gerekiyor şeklindeki iddianızı, bu kararların alınmasına katılan / ya da toplantılara katılmayarak pasif kalan ev sahibinize karşı ileri sürmeniz gerekir. Aidatı aşan bir para toplanacağı vakit, yani aidat haricinde, işte o zaman o kesinkes kat maliklerinden toplanmalı, bunda bir tartışma yok. Yani sizden aidat haricinde bir bedel istenirse yönetim tarafından, siz onu ev sahibinize söyleyecek ve onun ödemesi gerektiğini belirteceksiniz. Aidata bunlar dahil ediliyor ise, ev sahibinizle halledeceksiniz, çünkü onarımların aidattan karşılanması kararının alınmasına katılan kişi ev sahibinizdir. Son sorunuz yani yöneticinin eşinin kişisel olarak apartman elektriğini kullanıyor olması bakımından, konuyu davaya taşıyıp taşımamak sisin takdirinizde. Bazen kar-zarar hesabı yapmak gerekir Sibel hanım. Kullanım örneğin yöneticinin elektriği devamlı kullanması, misal evine hat çekmesi vb gibi olsaydı, dava açılmaya ve masraf yapılmaya, birkaç sene davalaşmaya değer denilebilirdi. Ancak her daim olmayan bu şekilde bir kullanım için dava açmaya değer mi? Teknik olarak dava açılabilmesi elbette mümkün. Ancak siz davayı açar açmaz bu fiili sonlandıracaklardır ve tespit yaptırmanız imkansız hale gelecektir. Dediğim gibi eğer kalıcı ve daimi kullanılan, komple hat çekmek gibi bir sistem olsaydı mahkemeden bilirkişi geldiğinde kolay sökülemez bir durum olduğundan tespit ettirilebilirdi ancak burada boşu boşuna dava masrafları yapma ihtimaliniz yüksektir.

Merhaba Güray bey. Toplantılara davet usülüne uygun şekilde yapılıyorsa, toplantılarda da karar yeter sayılarına uygun şekilde karar alınıyorsa, alınacak bir kararla yönetim kurulunun tüm üyeleri aidattan muaf tutulabilir. Huzur hakkı bakımından ise haklısınız, aidatın iki katı huzur hakkı olması pek de normal bir durum değildir. Burada şu göz önünde bulundurulacak: Site/Apartman/İşhanı gibi yerlerden Huzur Hakkı alanlar, aldıkları huzur hakkı tutarları sitenin aylık aidatı (yönetim giderleri) tutarından fazla ise, aradaki fark onlara ödenen bir " ücret" sayılır. Bu kanunen böyledir. Yöneticilerin vergi dairesi nezdinde gelir (stopaj) mükellefiyeti açtırmaları ve her ay (veya üç ayda bir) düzenli muhtasar beyanname vermeleri ve çıkan vergiyi de ödemeleri gerekmektedir. Bu gelirlerine aidat bedelini aşan huzur hakkı ödemelerini de ekleyerek beyannameyi vermeleri gerekmekte. Aksi takdirde maliye ceza kesecektir. Denetçiye ve yönetime ihtarname göndererek aidat ve huzur hakkı dahil tüm giderlere dair dökümlerin , aidat ödemeyenler var ise bunlara dair alınan kararların örneklerinin tarafınıza yazılı halde sunulmasını , aksi halde maliyeye bildirimde bulunacağınızı ihtar edebilirsiniz. Dökümlerde kimin aidat ödeyip ödemediğini vs size sunarlarsa görürsünüz. Aidat muafiyeti ile ilgili karar varsa bunu önleme gibi bir imkanınız bireysel olarak yoktur. Size döküm ve karar sunmazlarsa, maliyeye apartman yönetimi hakkında inceleme başlatılması için talep dilekçesi verebilirsiniz.

Merhabalar. Bu yeri kiraya vermeden önce kira geliriyle ne yapılacağı hakkında bir karar alınması doğru olandı. Alınmış bir karar yoksa gelirin dağıtılması gerekmediği, apartmanın ortak giderleri için harcanabileceğine dair mahkeme içtihatları tek tük de olsa var ancak bu konuda içtihat birliği vardır diyebilecek kadar yeterli değil. Şu an bu konuda geç de olsa derhal bir karar alınmalıdır, bu konuyu toplantıda gündeme getirmelisiniz. Tabi toplantı olamıyor diyorsunuz. Yönetici umursamıyor , o halde denetçi kim ise açıkça toplantı istediğinizi ve bu konuda mahkemeye başvuracağınızı, kararlı olduğunuzu, denetçinin de sorumluluğu doğacağını söyleyin. O da aldırış etmezse tüm kat maliklerinin 1/3 ünün imzası ile yöneticiye ve denetçiye genel kurulu toplantıya çağırması için noterden ihtarname çekilmelidir. Yine yapmaz iseler o zaman mahkemede dava açılabilir. Dava açmak için 1/3 ü toplama zorunluluğu yoktur. Diğer kat malikleri umursuz diyorsunuz, ihtar için 1/3 çoğunluğu sağlayamadığınız takdirde (kiracı olmayacak kat maliki olacak , dikkat) yapabileceğiniz bir şey yoktur. Bunun dışında, bahsettiğiniz geçmişte yapılan ve usülüne uygun olmayan toplantının iptali için dava açılması da mümkündür. Açılacak bir davada, yönetimin feshinin yanında bu da ayrı bir talep olarak istenebilir. Sonuç olarak, davasız ihtarla işi halledebilmek için yani toplantı toplattırmak için ihtar çekebilmeniz mümkün, bunun için için kat maliklerinin 1/3'ünün rızasını almanız şart. Ancak bu rızayı alamıyorsanız tek başınıza olarak ancak dava açmanız mümkün... Davalar bulunduğunuz ile göre aylarca ya da senelerce sürer, NE YAZIK Kİ en sorunlu davalardandır çünkü dava bitene kadar zarar artar, olan olur, pek efektif değildir. Yine de hukuki yol budur.

Merhabalar Burcu Hanım, herhangi bir dairedeki bir kiracıya, herhangi başka bir dairedeki bir kiracı ya da ev sahibi neden aidatını ödemiyorsun diye icra takibi yapamaz. Bir kiracıya ancak kendi ev sahibi icra takibi yapabilir - tabii aralarındaki sözleşmeye göre aidat ile sorumlu tutulan eğer kiracı ise. Bazen sözleşmede aidatları ev sahibi öder yazmakta, o zaman ev sahibi kiracıdan birşey talep edemez, kiracıya takip açamaz. Burada bilmeniz gereken temel şey şu: SİTE YÖNETİMİNE KARŞI sorumlu olan hem kiracı hem de daire sahipleridir ancak aslolan her zaman daire sahiplerinin sorumluluğudur. Site /apartman yönetimi, kiracı ile uğraşmayabilir, takibi doğrudan kiracıya da açabilir, daire sahibine de açabilir. Böyle bir hakkı vardır. Ev sahibi site yönetimine karşı "kiracı bundan sorumlu o oturuyor ben oturmuyorum" diyemez, o ev sahibi ile kiracının kendi arasındaki iç ilişkidir, ev sahibi yönetime aidatları ödemek ve daha sonra kendi kiracısından tahsil etmek zorunda kalabilir. Site yönetiminin bir avukata vekaletname vermesi için toplantı yapılması ve bu yönde bir karar alınması şarttır. Avukat haricinde icra takibi yapmaya ve hukuki işleri yürütmeye diye başka bir kişi yetkilendirilemez, avukatlık hizmetleri avukatlık kanuna göre sadece avukatlar tarafından yapılabilir. Vekaletnamenin tipi genel avukatlık vekaletnamesi olacaktır. İcra takibinde sadece kat maliki de sadece kiracı da ikisi birden de borçlu gösterilebilir. Takibe itiraz olması durumunda neler yapılabileceği detaylı bir konu olup, hukuk eğitimi gerektirmekte. Site olarak ya da daire maliki olarak bir avukatla anlaştığınızda , bu konuda danışmanlık alabilirsiniz. Burada anlatılabilecek kadar basit değildir. Tek başına site yöneticisi ve daire maliki olarak sizin kendi icra takibinizi kendiniz açmanıza yasal bir engel yok tabii ki. Ancak uygulamada takibi açmak, işlemleri yürütmek , her seferinde her işlem için adliyeye gitmek sinirlerinizi yıpratabilir. Avukatlar sistem üzerinden hızlı ve nokta atışı çalışacağından , işler kolaylaşır. Umarım biraz netleştirebilmişimdir sizi. Kiracısıyla sorun yaşayan bir daire maliki iseniz kiracınıza karşı , ya da site yönetiminde iseniz yönetim adına avukatlık hizmeti için anlaşmak için, avukatlık hizmeti ücretleri hakkında bilgi almak için [email protected] 'ye mail atmanız yeterli. Sevgiler.

Yetkili kılınan, apartman yönetimi olmalıdır, bir komşunun (sizin) yetkili kılınması mümkün değildir. Apartman ya da site yönetimine bu konuda yetki verilecek, yönetim de avukata yetki verecektir.

Merhaba Kazım bey, geç yanıt için üzgünüm umarım görürsünüz. Aidat muafiyetleri hakkında karar verilirken oy birliği mi oy çokluğu mu gerektiğine dair kanunda açık bir düzenleme yoktur. Ancak aidat miktarlarına dair kararın oyçokluğuyla alınabileceği düzenlemesi vardır. Buradan hareketle muafiyet ya da iki dairesi olandan tek aidat alınması hususunda da oy çokluğuyla karar alınabileceği kanaatindeyim.

Sevgi hanım, böyle bir durumda alınan kararın iptali için dava açtığınızda yapacağınız masraf, 9000 TL'den daha fazla olacaktır. Dava açma imkanınız var, ancak mantıklı mı, tartışılır. Usülüne aykırı yapılmış da olsa, bir dava ile iptal ettirilmediği sürece alınan kararlar geçerlidir. Karar tarihinde malik olduğunuzdan, karar gereği sizden tahsil edemezler ise elbette size karşı icra ve haciz yoluna gidebilirler. İmzanız olmasına gerek yok, karar alınmış. Tekrar belirtiyorum, dava yoluyla iptal ettirilinceye kadar usülüne aykırı da olsalar kararlar geçerlidir. 10-15 tane dairenin baz alınıp alınmadığını, karar metinlerini incelemeden, yeter sayılarına uyulup uyulmadığını bilmeden hiç kimse net bllemez ve yorumlayamaz. Yeni mülk sahibinin hiçbir şekilde sorumluluğu yoktur, mevcut duruma göre sizin ödemeniz gerekmekte.

Genel kurul toplantısında ekstra istenen ücret ya da gidere dair karar alınmış ı? yöneticinizden bu istenen bedele dair alınan kararı size göstermesini talep edin. Karar alınmışsa ve ödemezseniz, apartman yönetimi sizi icraya verebilir. Bu konuda bir karar alınmamışsa, ödemek zorunda değilsiniz.

Merhabalar Şerife hanım. Ödenmeyen aidat alacaklarını alabilmek için tek yol malesef icra takibidir. Avukatlık ücretleri , her avukatın kendisinin belirlediği ücretlerdir. (Asgari olarak alınacak minimum kuralına uymak şartıyla örneğin bir avukat aynı iş için 5000 TL diyebilir, diğer avukat 2000 TL diyebilir) Ücretler, alacak miktarına göre de değişiklik gösterir. Farklı avukat meslektaşlarımdan da ücret almanızı, bütçenize en uygununu ve daha da önemlisi sizde güven oluşturan bir avukatı seçmenizi tavsiye ederim. Bazen de bu işler ne yazık ki "ucuz etin yahnisi" misali olmaktadır, ucuza iş alan bazı meslektaşlarımız dosyalara ilgi göstermeyebilmektedir. Bizim büromuzun avukatlık ücretleri ile ilgili bilgi almak için, [email protected] adresine mail yazmanız yeterli, oradan detaylı bilgi verebilirim. Saygılarımla.

Merhaba. Sıkıntılı bir durum. Genel olarak şu bilgilendirmeyi yapmam mümkün, bu davada kilit nokta: 'iyi niyetli üçüncü kişi' olduğunuzu (hukuken iyi niyet, yapılan bir mal kaçırma OLSA DAHİ bilmemek ve bilebilecek durumda olmamak demektir) ispatlamak durumundasınız. Olaya özgü , şöyle şöyle yapın gibi bir hukuki danışmanlık veremem. Emsal Yargıtay kararı bulmak zordur, hayli emek ve mesai gerektireceğinden, ne yazık ki yardımcı olamam. Oldukça zorlu bir dava, karşı tarafın muhtemelen bir vekili vardır, siz de avukat bir meslektaşımla anlaşsanız, karşı tarafın iddialarını ve dosya içeriğini inceleyerek sizi temsil etse çok iyi olur.

Merhaba, ödenmeyen kısım için (örneğinizde 100 TL için) icra takibi başlatılabilir. İhtarı elden verirsiniz vermesine ama almadığını iddia edebilir, bu nedenle aldığına dair bir imza almalısınız. Yine de noterden gönderilmeyen metinlerin içeriği de ihtilaflı olacağından, bu yöntemi önermiyorum. Örneğin, evet bana bir ihtar içerikli kağıt verdi ancak bu değildi içeriği farklıydı deyip kendisi bir belge hazırlayabilir, vesaire vesaire.

Merhaba geç yanıt için çok üzgünüm, umarım görürsünüz. Malesef birçok apartmanın sıkıntısı bu, ancak yasal işlemler de ülkemizde artık hayli masraflı hale geldi, yapacak birşey yok. Yasal sürecin masrafını bir şekilde karşılayıp başlatacaksınız. Elbette sürecin masraflarını haklı çıkmanız halinde karşı taraftan almak imkanınız yasal olarak vardır. FAKAT; davayı kazansanız ve karşı taraftan almanıza dair karar verilse BİLE, karşı taraftan eğer tahsil imkanı yoksa , hiçbir şey alamayabilirsiniz. Nasıl mı, şöyle ki ; an itibariyle hukuk sistemimizde üzerine hiçbir mal , para ya da maaşı olmayan kişilerden birşey tahsil edebilme imkanı yoktur. Bunun bir cezası da yoktur. Karşı tarafın bu şekilde yaşıyor olması durumunda, elinizdeki tüm lehe mahkeme kararlarına rağmen karşı taraftan hiçbirşey alamayabilirsiniz. Bunu bilin. ( Tabi bu borç silinmez, yıllarca sürer gider, bir noktada karı taraf muhakkak üzerine bir mal alacak , belki miras kalacaktır ya da işe girecektir... Ama yıllarca beklemek gerekebilir)

Merhaba geç yanıt için çok üzgünüm. Sorunuzun yanıtı, apartmanda usülünce alınmış aidat miktarına dair bir karar olup olmadığına göre değişir. Karar yok ise, kimseden birşey tahsil edebilmeniz mümkün değildir. karar var ise, apartman yönetimi (siz değil yönetim, yönetici siz iseniz ancak o zaman siz) dairelerden kendilerinin sorumlu olduğu tutar kadarını tahsil edebilir. Apartmanın bir yöneticisi yoksa, toplantı vs de yapılmıyorsa, ilk önce mahkemeye başvurularak dışarıdan bir yönetici atanması sağlanmalı, bu sorun çözülmelidir.

Merhaba, yönetimin tek başına (toplantıda karar alınmadan) böyle bir hakkı ve yetkisi yoktur. Yönetimin yapması gereken aidatlarını ödemeyenleri icraya vermektir, hizmeti kesmek ya da kısmak değil... Yönetim böyle birşey yaparsa mağdur olan kat malikleri yasal ihtarname ile yönetimi ikaz etmelidirler, durum düzelmezse yönetimin feshi için dava açabilirler.

Site yönetimi olarak bekçi konusunda apartman toplantısı yapılmalı, usülüne uygun şekilde normal bir toplantı gibi herkes davet edilerek. Bu konuda salt çoğunlukla karar alınırsa, ancak o zaman ortak gider masrafı olarak ağır hasarlı olanlardan da tahsil edebilmeniz mümkün olur. "Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. " diyor. Doğrudan bekçi tutma durumunu düzenleyen bir kanun maddesi yoktur.

Merhaba. Kat Mülkiyeti Yasası gereğince ortak yerden (çatı) kaynaklanan zarardan siz de dahil tüm kat maliklerinin gerek onarım gerekse oluşan bir zarar varsa o zarardan kendi arsa payları oranında sorumluluğu vardır. Bunun istisnası yönetim planında aksine bir düzenleme bulunuyor olmasıdır. Öncelikle yönetim dairenizin yer aldığı apartmanın yönetim planına bakın. Eğer yönetim planında bu konuda alınmış ayrıca bir karar yoksa, çatının onarılmasından herkes sorumlu sadece siz değil. Bunun haricinde, mahkemeden bir tespit yaptırılabilir. Bu tespit sonucu bilirkişi gelir ve sorunun nereden kaynaklandığını tespit eder. Sorunun niteliği gereği eğer daireyi size satan kişinin bu durumu bilmemesi imkansız kabul edilebilir ise, o kişiye ihtar çekilebilir. Son olarak eğer daireyi size satan kişi bir vatandaş değil de, ticari bir amaçla hareket eden bir şirket ya da müteahhit ise, yani aldığınız daire sıfır daire ise, o zaman durum farklı, müteahhidin sorumluluğu da vardır, müteahhide karşı dava açılabilir.

Merhaba. 2 haklı ihtarname birçok yönden dikkat edilmesi gereken bir konu. Aynı kira dönemi içinde olması gerekiyor bu iki ihtarnamenin örneğin. Geçen sene bir ihtar çekildi , bu sene de aynı ya da farklı bir sebepten başka bir ihtar çekildiyse bu ikisi iki haklı ihtarname sebebiyle tahliye davası açılabilmesini sağlamaz. Abonelikleri üzerine almamak bir tahliye sebebi değildir, iki haklı ihtarname kapsamında bir ihtarname oluşturmaz. Ortak giderler ve aidatın geç ödenmesi tahliye sebebi oluşturmaz. Ödenmemesinin tahliye sebebi olabilecek ihtarnamelere konu edilmesi hem aradaki sözleşmeye hem de kiraya verenin aidatı kendisinin ödemiş olup istiyor olmasına bağlıdır; sözleşmede aidatın kiracının sorumluluğunda olduğu belirlenmiş ise, aidatların ödenmemesi tahliye ihtarına konu edilebilir ancak bunun için ilk başta kiraya verenin aidatı kendisinin ödemesi gerekir, ödedikten sonra ihtar ile kiracıdan bunu rücu ederek isteyebilir. Gördüğünüz üzere fazla detaylı ve çok incelikli, bu fiillerin neler olduğunu tek tek yorumda yazabilmem imkansız. Hukuk okununca bunlar okulda bir dönem öğretilen dersler, okuyunca dda bitmiyor ne yazık ki hep yeni Yargıtay kararları çıkıyor... O kadar çok sebep ve içtihat olabilir ki bu sorunuzun yanıtı olarak... Önerim, somut olayınız ne ise, danışmanlık ücreti karşılığında bir avukat meslektaşıma durumum şu, şu oldu diye izah ederek destek alın.

Resul bey yaşadığınız durum pek de rastlanan bir durum değil. Ben de lihkab'dakiler gibi, böyle bir değişikliğin yapılabilmesi için tüm dairelerin imzasının gerektiğini, yani bir apartman genel kurul toplantısı yapılarak bu durumun düzeltilmesi için karar alınması gerektiğini düşünüyorum. Çünkü sizin dairenizin numarasındaki değişiklik herkesi etkileyecek, tek başına siz değişiklik (düzeltme) yaptıramazsınız. Dairenizin komşunun icrası sebebiyle satışa çıkarılacağını ve satılacağını düşünmüyorum, çıkarılsa bile işte o zaman size tebligatlar geldiğinde (ki gelir) buna bir dava ile karşı koymak mümkün olur. Ama tabi bu durum olmadan bir an önce bir apartman kararı ile (oybirliği ile) bu durumu lihkab'a götürmeniz. Karar almanıza rağmen lihkab bir değişiklik yapmaz ise, hem belediyeye hem tapuya hem de lihkab'a yazılı başvuru yapmanıza rağmen (başvuru numaralarınızı da belirterek) sorununuzun çözülmediğini belirten işte o zaman bir cimer şikayeti yapabilirsiniz. Şu anda daha karar aldırıp da lihkab'a başvurmadan şikayet yapsanız da işe yaramaz, önce bunları yapın derler.

Merhaba Bahadır bey, emekli maaşlarına haciz konulamayacağı doğru. Ancak bir kişiye karşı icra açıldığında tek tahsilat yöntemi maaş değil ki, banka hesabına , arabasına evine haciz konulabilir. Bankada maaş hesabına haciz konulmaz ama maaş hesabı dışında hesapları olabilir, onlara gayet de konur. Küçük borçlar için araba ev sattırılamaz tamam, ama haciz de kalkmaz, örneğin 1 yıl sonra kişi arabasını evini satmak istese mesela, hacziniz olduğundan satamayacaktır, bu durum onun borcu ödeyip kapatması için tazyik unsurudur, kanunun (haczin) amacı da budur zaten. Ben icra açılmamasını bu nedenle doğru bulmuyorum, icra açılmalıdır.

Merhaba Anıl bey, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarı ayrıdır, iki haklı ihtar sebebiyle tahliyeye esas olacak ihtar ayrıdır. İkisini aynı anda yürütmenize bir engel yok tabii ki. Sorduğunuz sorular çok sayıda ve her biri uzun açıklama gerektiriyor, ücretli danışmanlık konusudur, buradaki forum yanıtlarında ancak genel hukuki bilgiler verebilmekteyim, dava açılır ya da açılmaz gibi. Dediğiniz gibi bilgi gerçekten kıymetli, ücretsiz danışmanlık vermek yasa dışıdır, avukatların mesleği budur. Emeğin ve bilginin gereği de budur. Dilerseniz bir avukat meslektaşımdan ücretli danışmanlık alın, ya da [email protected] 'ye mail yazarsanız danışmanlık hizmetimiz konusunda bilgi verebilirim. Anlayışınız için teşekkürlerimi sunarım.

Merhaba Doruk bey, bir bağımsız bölümün maliki olan, o bağımsız bölümün eklentilerinin de malikidir, bu kanunen böyle. Eklentiler kapsamına bodrum kat dahil olmasına dahil AMA kat planında/mimari projede bordum katın dairelerin kullanımına ayrılmış bölüm bölüm bölünmüş ve herkesin nereyi kullandığı belli olan alanları var ise böyle. Alan planda belirli değilse, tek bodrumda herkesin hakkı vardır, o nedenle siz karşılığında bir aidat gibi para ödeseniz de EĞER Kİ GENEL KURUL TOPLANTISINDA (apartman toplantısında) buna dair alınmış bir karar yok ise, sizin ortak bodrumdaki bir kısmı kullanmanız yasal değildir. Dediğim gibi para ödüyor olmanız değil, bu konuda bir karar alınmış olup olmadığı önemli. Daha farklı sorularınız için ücretli danışmanlık sunabilirim. [email protected] ye mail atmanız yeterli.

Merhaba Cenk bey, genel olarak şunu diyebilirim, hep iade edip hem de ihtar çekmek birbiri ile çelişen şeyler, iade etmeseydiniz daha iyi olurdu, bu endişe ile yaptığınız hareket çok da mantıklı olmamış. Çok sayıda sorunuz var, her biri teknik açıklama gerektiriyor. Bir forum yorumunda yanıtlanacak şeyler değil. İcra süreci başlatmışsınız, dosyanın detayını ve yaşanan süreci en iyi bilen takip eden avukatınız olduğundan ondan en sağlam bilgiyi alırsınız. Bu sitedeki yazılarımın altında olaya has hukuki danışmanlık veremiyorum, gördüğünüz gibi onlarca yorum ve soru geliyor, tüm gün bunları yanıtlamam lazım, ancak hukuki danışmanlık benim okulunu okuduğum ve geçimimi sağladığım mesleğim olduğu için bunu yapmam mümkün değil.. Burada çok temel bilgiler konusunda fikir belirtiyorum, bazı meslektaşlarım bunu da ücretsiz yapmamaktadır. Ancak elbette kişilerin kiracıları ile yaşadıkları, doğrudan ihtarnamelerine dair soruları gibi olaya has hususları danışmanlık ücreti karşılığında yanıtlıyorum. Bu şekilde sorularınıza yanıt ve destek almak isterseniz sadece [email protected] 'ye ücretli danışmanlık için mail yazdığınızı ve bu sorularınızı belirterek bir mail atabilirsiniz. Anlayışınız için teşekkür ederim.

Merhaba Sabri bey, ortak alanlarda bulunması taahhüt edilen ancak hala hazır edilmemiş olan her türlü hatalı, eksik, kısacası sizin de dediğiniz gibi ayıplı imalatlardan sadece müteahhit sorumludur. Site yönetiminin sorumluluğu yoktur. Hatta site yönetiminin bu tür konularda, alınmış bir genel kurul kararı olsa dahi müteahhide karşı dava açmak konusunda dava ehliyeti yoktur. Müteahhite karşı bağımsız bölüm malikleri olarak sadece sizler bireysel olarak dava açabilirsiniz. Kesinlikle bu sebeplerle aidatları eksik ödeme gibi bir hakkınız yoktur. Genel kurulda usulüne uygun şekilde belirlenen aidatı her daire maliki ödemek zorundadır, aidatın verilen hizmeti ve binadaki imalatları karşılamadığını düşünen malikler düşürülmesi için toplantıda yani genel kurulda oy kullanabilir, yapabilecekleri tek şey budur. Müteahhite dava açmak düşünülebilir. Müteahhitle aranızda var ise yazılı her tür belgeyi ücretli danışmanlık alacağınız bir meslektaşıma gösterin, ondan sonra açılabilecek davanın niteliği, müteahhitten neler istenebileceği belirli hale gelecektir. Büromuzdan destek almak isterseniz [email protected] 'ye mail yazmanız yeterli. Sevgiler.

Merhaba Emir bey, yapmanız gereken yönetime (site müdürüne) YAZILI başvurmanız idi.. Sözlü olarak söylemişsiniz, o da size sözlü olarak usta çağırın demiş. Dayanağı ne? Usta çağırırsanız site aidatından düşebiliriz dememiş. Şimdi aidattan kendinize göre bunu düşmeniz durumunda elbette icraya koyarlar. Davada site müdürü böyle dediği için çağırdık'ı ispat etmeniz imkansız. Davanın da birçok masrafı olacak.... Kısacası, elinizde site müdürünün / yönetimin size bu şekilde bir usta çağırmanızı, gerekirse bunun aidatınızdan düşüleceğine dair yazılı hiçbir şey yok iken burada haksız siz çıkacaksınız. 400 tl yi cebinizden ödemek durumdasınız. Bunun haricinde, sitedeki teknik personel ayrılmasına rağmen onun maaşının aidattan düşülmemiş olmasında ise durum farklı. Burada derhal olağanüstü genel kurul (apartman toplantısı) yapılmalı, düşülmesine dair karar alınmalı. Olağanüstü toplantıya, Kat mülkiyeti kanunu'nun m. 29/II gereği, Kat Malikleri Kurulu'nun yani oturan site sakinlerinin 1/3'ünün isteği üzerine gidilebilir. Karar alınmadan "personel de gitti zaten onu da eksik ödeyeceğim" diyerek site sakinleri kafadan aidatı eksik ödeyemez. İlk önce karar alınacak. Karar alınması gerektiğini, bunun için olağanüstü genel kurul yapılması gerektiğini 1/3 çoğunluğu toplayarak YAZILI bir dilekçe ile yönetime sunun. Yönetimden dilekçenizin alındığına dair kaşeli imzalı ya da mümkün değilse sadece imzalı bir belge alın. Dilekçe yönetim tarafından alınmamakta ya da alındı belgesi niteliğinde bir kağıt verilmemekte ısrar edilirse, site sakinleri olarak alınmadığına ya da alındı kağıdı verilmediğine dair bir tutanak tutun, herkes imzalasın. Toplantı yapılmaz ise yönetime karşı dava açılabilir. Siz bunları yaptıktan sonra durum hakkında dilerseniz tekrar görüşebiliriz.

Merhaba Kemal bey, geçmişe dönük aidat toplama imkanınız, ancak bu konuda geçmişte bir karar alınmış ise vardır. Defter yok dediğinize göre, geçmişte dükkandan aidat alınmasına dair alınmış bir karar da mevcut olmadığını düşünüyorum, bu nedenle mümkün görünmüyor. Yeni yönetici olarak sorumluluğunuzun doğmaması için bir defter tutmaya başlamanızı, bir apartman toplantısı yaparak (yönetim planında öngörülmüş bir olağan genelkurul tarihi var ise o tarihte, yok ise en kısa zamanda bir gündem belirleyip gündem listesinde muhakkak bu dükkanın aidatı konusunu da yazarak olağanüstü bir genel kurul yani toplantı yapmalısınız) alttaki işyerinin aidatı konusunu oylamaya sunmalı, bu konuda bir karar almalısınız.

Merhaba, yönetim planında her bağımsız bölümün metrekaresi ne olursa olsun eşit aidat ödeyeceği mi yoksa büyüklüğe göre oranlı ödeneceği mi yazdığına göre bu sorunun yanıtı değişir. Her iki türlü de yasaldır ve mümkündür, yani yönetim planında ne yazıyorsa o geçerli.

Merhaba Onur bey, siz noter kanalı ile ikamet adresinizi, telefonunuzu ve mail adresinizi bildirerek yapılması gereken en önemli şeyi yapmışsınız. Eğer 2024 yılında bir olağan kat malikleri toplantısı yapıldığına eminseniz ( böyle bir toplantının hala yapılmamış olma olasılığı yok ise) , bu toplantıda alınan kararların iptali için dava açılabilir.

Kiracılar da kat malikleri kurulu kararına karşı dava açabilir. Alınan karar sizin menfaatinizi doğrudan etkilemektedir. Kanuna karşı hiledir de. Kira artışı yapamayanın bu şekilde aidattan zararını çıkartmaya çalışması ve bunu da tüm taşınmazların malikleri oluşunu kullanarak yapması elbette yasal değil. Size karşı bir icra takibi yapılırsa itiraz edeceksiniz. Ancak onun haricinde sizin bir dava açmanız gerekiyor, alınan kararın iptali için.